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Segundo o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, a instalação de lojas do mesmo ramo em um shopping center, não configura necessariamente atividade predatória ou ofensa à organização do comércio no local (tenant mix), desde que não haja violação dos contratos firmados com os lojistas.

Para corroborar tal posicionamento, a E. Corte analisou o caso prático em que um shopping center, localizado no Rio de Janeiro, não agiu de forma irregular ao permitir a instalação de um restaurante de culinária japonesa em frente a outro já existente.

Contudo, restou demonstrado nos autos, que a inauguração do restaurante concorrente teria ocorrido em 2018, quando a previsão contratual de preferência do primeiro restaurante já estava extinta.

Ou seja, o primeiro restaurante e o shopping center assinaram contrato de locação, que previa a exclusividade na exploração da culinária japonesa por 5 (cinco) anos, condicionada a consulta sobre possíveis concorrentes, mas, passados 12 (doze) anos do fim do acordo inicial, a administração do shopping autorizou a instalação de outro restaurante do mesmo segmento, fazendo com que ocorresse o ajuizamento da referida ação, com o intuito de barrar a abertura do restaurante concorrente ou rescindir o contrato.

Juízo de 1º Grau determinou a rescisão do contrato de locação, mas negou os demais pedidos sob a alegação de que não estava prevista a continuidade do direito de preferência por tempo indeterminado.

Tal decisão foi reformada pelo TJRJ, que apontou violação ao tenant mix e determinou o pagamento de indenização.

Após remessa ao STJ, o shopping argumentou que a alteração do tenant mix se amparou nos princípios da livre iniciativa e da livre concorrência, negando a prática de atividade predatória, pois a exclusividade para explorar o segmento culinário se limitaria aos 60 (sessenta) meses do contrato inicial.

Ao analisar tal recurso, o relator Ricardo Villas Bôas Cueva observou que, na relação entre lojistas e o shopping center, devem prevalecer as condições pactuadas nos contratos de locação, salvo se houver desvantagem excessiva para os locatários.

Do mesmo modo, o D. Ministro avaliou que, a previsão temporária de direito de preferência não representou excesso de desvantagem para o locatário, e, na ocasião da instalação do restaurante concorrente, essa prerrogativa já estava extinta havia muito tempo.

Segundo o D. Relator, “o contrato estipulava claramente até que momento o restaurante poderia contar com o direito de preferência, de modo a planejar suas atividades e adotar estratégias de acordo com esse dado. Do mesmo modo, o shopping aguardou a finalização do prazo para traçar novos delineamentos”.

O Ministro ainda salientou que o tenant mix visa atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas, mas, não é possível garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como ocorreu nesse caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, o que depende de causas variadas.

Concluindo, o D. Ministro apontou que diversos centros comerciais surgiram ao redor do shopping com o passar do tempo e que “não há como esperar que o shopping mantenha a mesma organização por 18 anos, mormente se a alteração do tenant mix está prevista contratualmente e é necessário o enfrentamento das novas situações de mercado”.